Dziś weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
- Taka najważniejsza zasada, która została wprowadzona to możliwość zakupu ziemi rolnej, nie będąc rolnikiem, do powierzchni 1 hektara. Do tej pory było tak, że można było kupić działkę do powierzchni do 30 arów. Albo do 50 arów, jeżeli na tym gruncie były zabudowania rolnicze, np. dom wraz z obejściem. Czyli to było 30 albo 50 arów, a teraz jest do 100 arów. Tyle od dzisiaj można kupić, nie będąc rolnikiem – wyjaśnia gość Jedynki Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Koniec z ograniczeniami obrotu
Przypomnijmy, że trzy lata temu, w myśl tej ustawy obrót gruntami został istotnie ograniczony. Wówczas tylko rolnicy indywidualni mogli nabywać grunty. Chodziło o ograniczenie spekulacyjnego obrotu ziemią.
– I na gruncie tej ustawy obrót dopuszczony w ramach tych wolnych regulacji był do wielkości 0,3 ha. I wiele działek nie spełniało tego warunku, a nie podlegało też podziałowi. I faktycznie wtedy obrót gruntami został istotnie ograniczony. I m.in. deweloperzy odczuli to w dosyć mocny sposób. Podaż gruntów gwałtownie spadła. Banki ziemi deweloperów zaczęły się istotnie i szybko kurczyć. I dodatkowo, biorąc pod uwagę rosnące koszty związane z wykonawstwem, z brakiem rąk do pracy, to ten obrót ziemią był także obciążeniem dla deweloperów – wylicza gość Polskiego Radia 24 Przemysław Dziąg, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Problem dotyczył też zakupu ziemi w celach rekreacyjnych. Ale obecnie rząd wyszedł naprzeciw i poluzował te przepisy.
Ile działek można kupić?
Wszystko jednak zależy od tego, gdzie kupujemy ziemię rolną.
– Jeżeli kupujemy ziemię w mieście, to możemy kupić tych działek tyle, ile chcemy. Każdą jednak nie większą niż hektar. Ale w sumie możemy kupić wiele hektarów. Natomiast poza miastem, nie będąc rolnikiem, jeżeli kupimy łącznie więcej niż hektar, np. trzy działki po 0,5 hektara, mając wówczas 1,5 hektara, to mamy gospodarstwo rolne. I wtedy musimy je prowadzić przez lat 5 i nie możemy go sprzedać przez lat 5 – podkreśla Bartosz Turek.
I to są bardzo ważne obostrzenia.
– Czyli z jednej strony ten obrót ziemią rolną jest uwolniony, szczególnie w miastach. Natomiast na wsi, jeżeli ktoś chce kupić ziemię, to może to zrobić, ale jeżeli kupi jej dużo, to musi prowadzić gospodarstwo rolne, przynajmniej przez lat pięć – zwraca uwagę gość radiowej Jedynki.
Duże działki pod szczególną kontrolą
Obrót ziemią, jeśli chodzi o duże areały cały czas jest kontrolowany. Nadal są ograniczenia.
– Ale można sobie wyobrazić taką sytuację, że w mieście deweloper chciałby kupić działkę większą niż hektar. Może wtedy poprosić sprzedającego, żeby ją podzielił na dwie mniejsze. I to też jest możliwe. Bez specjalnego pozwolenia – zauważa Bartosz Turek.
I dodaje, że nie jest tak, iż nie będąc rolnikiem nie możemy kupić więcej niż hektar czy pięć hektarów. Owszem, możemy.
– Tylko musimy uzyskać specjalne pozwolenie. I takie pozwolenia, przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa były wydawane w sporej ilości osobom, które udowodniły, że faktycznie chcą swoje życie związać z rolnictwem. Takie pozwolenia były wydawane i dalej będą wydawane tym osobom, które chcą kupić większy areał – uważa gość radiowej Jedynki.
Ale najbardziej oczywiście skorzystają z nowych przepisów te osoby, które chcą kupić małą działkę, np. z siedliskiem, i po prostu zacząć mieszkać na wsi. Bo teraz będą mogli to robić łatwiej i szybciej.
– Bez wątpienia tak, i to bez specjalnych pozwoleń. Będzie to możliwe w przypadku działek do jednego hektara. Nowelizacja ułatwia bowiem cały obrót ziemią rolną. I może to też spowodować, że ceny gruntów trochę zaczną szybciej rosnąć. W ostatnich dwóch latach te grunty drożały o 3 – 4 proc. w skali roku. Czyli był to dość niewielki wzrost cen – przypomina Bartosz Turek.
Jednak większe uwolnienie obrotu ziemią może spowodować to, że dynamika wzrostu cen trochę przyspieszy.
– Ale bez wątpienia nie będziemy mieli takiej sytuacji jak w latach 2004 – 2015, gdy ceny ziemi rolnej rosły średnio o 15 proc. w skali roku. A skala spekulacji na tym rynku, czyli zakupów robionych przez osoby niezwiązane z rolnictwem, a robionych tylko po to, aby zarobić, była szacowana nawet na 20 – 30 proc. wszystkich transakcji. To tego teraz nie będzie – podkreśla gość radiowej Jedynki.
Prostsze zasady dziedziczenia
Znowelizowana ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego ułatwia nie tylko nabywanie działek do jednego hektara, ale także dziedziczenie ziemi.
– Czyli przekazywanie ziemi następcom, bo często nie ma biologicznego następcy, nie ma córki czy syna, którzy chcieliby tę ziemię przejąć. I dlatego tę listę osób uprawnionych rozszerzamy o rodzeństwo, o osoby pozostające w rodzinie. Często zresztą tak się to odbywa. Również skracamy do 5 lat, z 10 lat okres konieczności prowadzenia gospodarstwa przez rolnika, który z tymi wszystkimi przywilejami nabył ziemię. Ten wymóg będzie obowiązywał przez 5 lat. Ale również w sytuacjach losowych, takich jak śmierć czy choroba albo inne jakieś nieszczęścia, które mogą ludzi dotknąć – będzie można ten okres skrócić decyzją dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Bez konieczności absorbowania sądu – podkreśla minister rolnictwa Jan Krzysztof Ardanowski.
I to były na pewno bardzo wyczekiwane zmiany.
– Rzeczywiście są to zmiany, które pomogą. Wszystkie te nowe przepisy, które wchodzą w życie, liberalizują obrót, czy też w przypadku spadkobrania przejmowanie gospodarstw przez osoby, które faktycznie są w rodzinie i chcą dalej kontynuować prowadzenie gospodarstwa rolnego. Dlatego bez wątpienia były to wyczekiwane zmiany – uważa Bartosz Turek.
Prawo pierwokupu
Do tej pory to Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa miał prawo pierwokupu gruntów rolnych.
– I nadal KOWR ma prawo pierwokupu w przypadku większych areałów, to prawo jest dalej w mocy. Ale już nie trzeba mieć specjalnych zgód w przypadku zakupu mniejszych działek – wyjaśnia gość radiowej Jedynki.
I tu pojawia się temat cen ziemi.
– Średnia cena, uwzgledniająca jakość sprzedawanych gruntów, wynosi w Polsce 38 – 39 tys. złotych za hektar. I mamy tu do czynienia z niewielkim wzrostem, względem poprzedniego 2018 roku, o 3 – 4 proc. Najdroższe ziemie, już właściwie tradycyjnie, to województwo wielkopolskie i kujawsko-pomorskie. Tam cena ziemi to ponad 50, a właściwie prawie 60 tys. złotych za hektar w przypadku województwa wielkopolskiego, za taki przeciętny hektar ziemi rolnej. Natomiast w przypadku tych najtańszych ziem, to również tradycyjnie są to województwa podkarpackie i świętokrzyskie. I cena na tych terenach wynosi około 25 – 26 tys. złotych za hektar. Taka jest średnia cena transakcyjna – wylicza Bartosz Turek.
Z kolei Przemysław Dziąg zauważa, że trudno powiedzieć jak te zmiany ustawowe wpłyną na rynek nieruchomości.
– Na pewno cieszą zmiany, które zwiększają możliwość tego obrotu. Każda zmiana w tym zakresie jest korzystna. Ponieważ tych działek jest coraz mniej. I każde poluzowanie będzie dla branży korzystne – ocenia gość PR 24.
Ciągle mamy bardzo tanią ziemię
Ceny mogą się bowiem zmienić po wejściu w życie znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W 2018 roku ten wzrost wyniósł 3 – 4 proc.
– W tym roku (2019) powinno to być na pewno mniej niż 10 proc. Według mnie – co najwyżej kilkuprocentowe wzrosty cen są możliwe. Czyli takie powiązane z tym, jak zmienia się opłacalność prowadzenia gospodarstwa rolnego. Bo to nareszcie faktycznie jest powiązane. Czyli i ceny ziemi, i to, ile można zarobić gospodarując na tej ziemi. W poprzednich latach było tak, że ceny gruntów rosły szybciej niż zyskowność prowadzenia gospodarstwa rolnego. Także te obostrzenia w obrocie ziemią rolną faktycznie były tutaj potrzebne – podkreśla gość radiowej Jedynki.
A i tak, jeżeli spojrzymy na kraje Zachodniej Europy, to polska ziemia jest tania. Cały czas ta ziemia jest tania. Mimo, że wyraźnie zdrożała.
– Przypomnijmy, że od 1999 roku czyli przez 20 lat hektar ziemi rolnej zdrożał dziesięciokrotnie. Także jest to faktycznie bardzo mocny, dynamiczny wzrost. Ale w ostatnich latach po pierwsze został zahamowany, a poza tym ceny ziemi w Polsce są nawet kilkukrotnie niższe niż np. w Holandii, czy też w Wielkiej Brytanii. Co prawda, np. we Francji za hektar ziemi trzeba zapłacić mniej, ale tam też mamy bardzo duże ograniczenia odnośnie tego, kto może kupić ziemię. I tam zajmuje się tym specjalna agencja, aby obrót ziemią rolną nie był spekulacyjny – tłumaczy gość Jedynki Bartosz Turek, główny analityk HRE Inwestments.
W wielu krajach są wprowadzone różne mechanizmy, które właśnie maja zapobiegać spekulacjom, czyli inwestycyjnemu zakupowi gruntów rolnych. Bo jak dodaje Przemysław Dziąg, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich, w krajach Unii Europejskiej generalnie obrót gruntami jest regulowany.
– W niektórych przepisy są bardzo restrykcyjne, np. w Niemczech czy we Francji. Tam spółki państwowe mogą zablokować takie transakcje, gdy ceny są zbyt zaniżone, bądź gdy powoduje to rozdrobnienie gospodarstw, albo zbytnią koncentrację w rękach jednego przedsiębiorcy, czy też gdy jest to ukryty obrót spekulacyjny. Ale z kolei Dania zliberalizowała swoje przepisy. Zniesiono ograniczenie w zakresie powierzchni zbywanego gruntu, i wymogi kwalifikacji rolniczych przyszłego nabywcy – wylicza gość Polskiego Radia 24.
Naczelna Redakcja Gospodarcza, Justyna Golonko, Elżbieta Szczerbak, Aleksandra Tycner, Małgorzata Byrska, md